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現(xiàn)在一句很流行的話是：時(shí)代的一粒塵，落在個(gè)人肩上都是一座大山。

我們這個(gè)時(shí)代的一粒塵是什么呢？當(dāng)下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)處在新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換時(shí)期，房地產(chǎn)行業(yè)的下行對(duì)每個(gè)人都是一粒塵，每個(gè)人肩上扛著相同而又不同的大山。

房地產(chǎn)開發(fā)商面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)工作人員也許面臨中年失業(yè)，購(gòu)買了期房的老百姓面臨爛尾樓遲遲無(wú)法交付的無(wú)奈，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)可能面臨投資房地產(chǎn)債權(quán)或債券的折價(jià)甚至清零，購(gòu)買了理財(cái)產(chǎn)品的上市公司可能幾千萬(wàn)的資金打水漂，投資者面臨股市不振、本金虧損。

房地產(chǎn)成了一座壓垮蕓蕓眾生的大山。誰(shuí)能想到，它昔日曾經(jīng)是多么的輝煌！

2003年8月，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》一文，首次提出房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)地位?！锻ㄖ分兄赋?，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)性強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。

此后，房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)了近20年的高速發(fā)展期。2020年房地產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)到7.4萬(wàn)億，期間年復(fù)合增長(zhǎng)率為15%。

繁榮在2020年戛然而止。2020年和2021年的房地產(chǎn)開發(fā)投資雖然是正增長(zhǎng)，但增速逐年下降。

2020年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資14.14萬(wàn)億，增長(zhǎng)7%，增速較2019年下降2.7個(gè)百分點(diǎn)。2021年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資14.76萬(wàn)億元，比上年增長(zhǎng)4.4%，增速較2020年下降2.6個(gè)百分點(diǎn)。

2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)開始進(jìn)入全面下滑期。

2022年，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資132895億元，比上年下降10.0%；房屋新開工面積120587萬(wàn)平方米，下降39.4%；全年商品房銷售額133308億元，下降26.7%。

今年盡管有2022年大幅下滑之后的低基數(shù)效應(yīng)，但各項(xiàng)指標(biāo)仍繼續(xù)走低。

今年1到10月，房屋新開工面積為79177萬(wàn)平方米，同比下降23.2%；全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資95922億元,同比下降9.3%；商品房銷售額97161億元，同比下降4.9%。

值得注意的是，今年以來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)同比跌幅逐月擴(kuò)大，從2月的-5.7%擴(kuò)大到10月的-9.3%。也就是說(shuō)，年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)加速下滑的態(tài)勢(shì)。

事實(shí)上，房地產(chǎn)周期，也是通常所說(shuō)的庫(kù)茲涅茨周期，通常是18到20年左右的繁榮期。推動(dòng)庫(kù)茲涅茲周期的動(dòng)力是城鎮(zhèn)化。城鎮(zhèn)化主要有兩大因素互相作用，一個(gè)是居民財(cái)產(chǎn)購(gòu)建，也就是置業(yè)買房，二是人口轉(zhuǎn)移。

我國(guó)這一輪庫(kù)茲涅茨周期的繁榮期從上世紀(jì)初開始，持續(xù)至2019年。2020年到2023年10月，房地產(chǎn)開發(fā)投資的數(shù)據(jù)基本可以印證周期繁榮的頂點(diǎn)和下行期的開始。

去年，在房地產(chǎn)持續(xù)低迷的時(shí)候，高層公開表態(tài)“房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”，認(rèn)為未來(lái)一個(gè)時(shí)期，中國(guó)城鎮(zhèn)化仍處于較快發(fā)展階段，有足夠需求空間為房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展提供支撐。

2022年中國(guó)城鎮(zhèn)化率為65.22%，比上年末提高0.50個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)照發(fā)達(dá)國(guó)家80%左右的城鎮(zhèn)化率，我國(guó)城鎮(zhèn)化率的提升空間近15個(gè)百分點(diǎn)。

去年高層表態(tài)后，政府先后推出了“金融十六條”和“三支箭”的政策。近期，面臨房地產(chǎn)市場(chǎng)加速下滑的情況，政府于上周又推出了50個(gè)房企白名單以及“三個(gè)不低于”政策。

“三個(gè)不低于”即各家銀行自身房地產(chǎn)增速不低于銀行行業(yè)平均房地產(chǎn)增速，對(duì)非國(guó)有房企對(duì)公貸款增速不低于本行房地產(chǎn)增速，對(duì)非國(guó)有房企個(gè)人按揭增速不低于本行按揭增速。

我們相信這些政策對(duì)于解決房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求會(huì)有幫助。

同時(shí)，國(guó)家還出臺(tái)了一系列推動(dòng)構(gòu)建新的房地產(chǎn)體系的相關(guān)政策。未來(lái)我國(guó)將建立配租型和配售型的住房保障新體系，就是以供給側(cè)改革來(lái)糾偏供需錯(cuò)配，讓有效供給順應(yīng)有效需求，解決需求斷層的問(wèn)題，促進(jìn)“先租后買”“先上車后改善”的健康循環(huán)。

無(wú)論是配租型的，還是配售型的房地產(chǎn)，都是城市公共服務(wù)的載體。有了住房，3億到4億的新市民、年輕人、新就業(yè)大學(xué)生和工薪階層就融入了城市，也就有了成家立業(yè)、消費(fèi)升級(jí)、經(jīng)濟(jì)活力，最終實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”，壯大中等收入群體。

前期，高層還宣布了城中村改造政策。未來(lái)將在21個(gè)超大特大城市推進(jìn)城中村改造，潛在可供改造的面積約8.7億平米。假設(shè)30年改造完成，則每年可以完成約2900萬(wàn)平米。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，全國(guó)超大城市有七個(gè)，特大城市十四個(gè)。這些超大特大城市基本覆蓋了有影響力的一二線城市。

有專家認(rèn)為：城中村改造是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，要兼顧激發(fā)就業(yè)、創(chuàng)業(yè)和創(chuàng)新能力，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。除了居住空間和產(chǎn)業(yè)空間外，還要求在城中村改造中完善教育、文化、休閑、商業(yè)、一老一小服務(wù)等，這些短板都會(huì)在城中村改造中給予彌補(bǔ)。

可見，國(guó)家在構(gòu)建新的房地產(chǎn)體系中，更注重提升城市生活和服務(wù)的質(zhì)量，而不是單純追求建房的數(shù)量和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度。

我們相信，在各項(xiàng)政策措施的綜合作用下，疊加我國(guó)城鎮(zhèn)化的繼續(xù)推進(jìn)，房地產(chǎn)下行期雖然已經(jīng)開始，但未來(lái)應(yīng)不會(huì)繼續(xù)大幅度的回落。

2024年，根據(jù)市場(chǎng)上有影響力券商的預(yù)測(cè)，新開工面積、開發(fā)投資以及銷售額增速分別為-4.2%、-6.3%和-2.5%。從券商的預(yù)測(cè)看，2024年雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)，但是下滑幅度趨緩，對(duì)經(jīng)濟(jì)的拖累作用有所減輕。

房地產(chǎn)下行之際，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新動(dòng)力逐漸顯現(xiàn)，科技有望成為未來(lái)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年全國(guó)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)18.9%，快于全部投資13.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，高技術(shù)制造業(yè)、高技術(shù)服務(wù)業(yè)投資分別增長(zhǎng)22.2%、12.1%。

高技術(shù)制造業(yè)中，醫(yī)療儀器設(shè)備及儀器儀表制造業(yè)、電子及通信設(shè)備制造業(yè)投資分別增長(zhǎng)27.6%、27.2%。

2023年1到10月份，全國(guó)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資同比增長(zhǎng)11.1%，增速比全部固定資產(chǎn)投資高8.2個(gè)百分點(diǎn)。高技術(shù)制造業(yè)投資同比增長(zhǎng)11.3%，增速比制造業(yè)投資高5.1個(gè)百分點(diǎn)。

其中，醫(yī)療儀器設(shè)備及儀器儀表制造業(yè)投資增長(zhǎng)16.7%，電子及通信設(shè)備制造業(yè)投資增長(zhǎng)12.7%。高技術(shù)服務(wù)業(yè)投資同比增長(zhǎng)10.5%，增速比服務(wù)業(yè)投資高10.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，科技成果轉(zhuǎn)化服務(wù)業(yè)投資增長(zhǎng)37.3%，專業(yè)技術(shù)服務(wù)業(yè)投資增長(zhǎng)29.1%。

這些數(shù)據(jù)表明，我國(guó)產(chǎn)業(yè)升級(jí)發(fā)展態(tài)勢(shì)明顯，高技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資增勢(shì)良好。

“青山遮不住，畢竟東流去”，時(shí)代的車輪滾滾前行。大趨勢(shì)下，時(shí)代的一粒塵其實(shí)就是舊時(shí)代的烙印和縮影。新生力量正冉冉升起，未來(lái)將會(huì)創(chuàng)造出更大的輝煌。

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