8月16日，A股、港股地產板塊雙雙強勢拉升。市場傳言監管將給示范房企提供流動性支持。據稱，監管機構計劃通過指定國有企業擔保和承銷示范性房企的人民幣債券新發，為這些房企提供流動性支持。近期監管部門還指示中債信用增進投資公司對房企發行的中期票據開展“全額無條件不可撤銷連帶責任擔保”。
房地產板塊年初以來無論在A股還是港股都跑輸大盤。截止2022年8月16日，上證指數和港股恒生指數分別下跌9.94%和14%，而地產板塊分別在A股和港股下跌10%和20%。
股價表現糟糕的背后是房地產企業債務暴雷頻發。房地產企業的債務暴雷造成了巨大的漣漪效應，導致眾多相關方的利益受損。
今年6-7月是房地產企業的一個償債高峰。據市場機構克而瑞地產研究中心統計， 6月至7月，200家核心房企境內外債務到期規模約1755億元，約占下半年到期量的61%。其中民營房企還債壓力尤甚，近兩月整體到期債務約1178億元，占總規模的67%。
在房地產企業債務壓力巨大的情況下，監管機構能夠給予一定的扶持，對于這些房地產企業無疑是一個好消息。短期問題看上去相對容易解決，但長期而言如何看待房地產企業的發展前景呢？
近期美銀證券發表中國資本市場策略報告，指該行走訪資深的內地及香港投資者，均表示擔心房地產市場動蕩會在短期內導致“硬著陸”，或者在長期內會出現日本式的資產價格長期下跌和銀行危機。
投資者所關心的問題已從“經濟增長是否仍是政策重點”轉到“中國人是否仍會購買房地產”，再到“內地銀行業是否會進行資本重組”等，相關投資方均表示暫無考慮到“牛市”的情境，但該行指歷史來看這往往是市場觸底的跡象。
就房地產政策方面，該行認為，鑒于中國的高債務杠桿、對房地產行業的過度依賴以及人口老齡化，房地產去杠桿是正確的做法，并指去杠桿將不可避免地導致短期陣痛(如經濟增長放緩、違約率上升)，并指當下政府似乎下定了決心。
迄今為止，中國沒有采取任何自上而下的重大寬松政策，而是專注于由地方政府主導的個案解決方案。如果短期內房屋銷售沒有改善，該行認為需要更多自上而下的政策放松。由于中國仍有足夠的政策杠桿來刺激房地產需求，如降低抵押貸款利率、降低首付、放寬二套房和抵押貸款等，該行認為房地產市場“硬著陸”的情況是可以避免的。
有市場人士擔心中國房地產問題會否發展至上世紀90年代日本曾經歷的危機。對此，該行認為中國的銀行業在過去的11年，估值水平以動態市凈率衡量從1.2倍下跌至0.4倍，認為銀行體系已做好準備應對危機。與1980至1990年代的日本銀行相比，中國銀行的杠桿率更低、撥備覆蓋率更高、撥備前盈利能力更強，其估值已經反映了風險。
此外，中國封閉的資本賬戶和持續的信貸創造或能夠支撐房地產價格。如果中國能夠在房地產領域實現平穩的“供給側改革”，未來的經濟增長可能會放緩，但會更加健康。
隨著時間的推移，綠色經濟(例如電動汽車)和先進制造業可能在GDP中發揮更重要的作用，該行仍預計中國今年下半年資本市場反彈，并建議投資者逢低增加長期增長板塊。
美銀證券指在“極度悲觀”的情境下，如果50-60%的內房開發商(基于預售市場份額)陷入困境，并且其中50-60%的項目停滯不前，則可能會影響25-36%的預售抵押貸款，即約3萬至4萬億人民幣左右，這將使銀行業的不良貸款率增加1.5至2.1%。行業不良貸款率從目前的1.7%上升到3-4%，不良貸款覆蓋率將從200%下降到約100%。雖然這種變化是很顯著，但美林認為這不會導致發生系統性風險。
如果僅考慮媒體報道停滯的約270個項目，受影響的建筑面積僅為約5,000萬平方米，完成這些項目所需的資金短缺僅為約1,000億元人民幣。如果擴大范圍，考慮到全國范圍內可能存在風險的項目，易居地產研究院估計暫停率3.85%，總建筑面積為2.31億平方米。相應的資金短缺將上升至約5,000億元人民幣。
在極度悲觀的情況下，假設50%的開發商陷入困境，最終將有50%的項目暫停，受影響的總建筑面積約為8.31億平方米，資金短缺為1萬億至2萬億人民幣。即使采取極端情況并假設資金短缺，指2萬億人民幣資金短缺，也可能會在地方政府、銀行以及潛在的供貨商和中央政府之間分擔。
總之，房地產行業作為過去20多年中國經濟的一個重要引擎，如今面臨熄火的風險。但是，正如美林證券所分析的，市場已經反應了行業的最差情景。也許，這會兒不是應該再悲觀的時候。
English summary
The property sector has fallen a lot year-to-date in both A-share and HK stock market. The big debt burden is a main concern for investors. While the government is trying to save this sector from falling further the prospects look loom at this moment.
However, this might not be the moment to be pessimistic. Even considering the most pessimistic case there would be RMB 2 trillion losses from that the property developing companies could not deliver the properties as scheduled. Moreover, Chinese banks are in better situation than Japanese peers in the 1990’s.
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